Habite-se e ISS em São Paulo: mudança real ou apenas de forma?

A Lei nº 18.270/2025, editada pelo Município de São Paulo, trouxe uma alteração aguardada pelo setor da construção civil: a desvinculação ceremonial entre a emissão bash Habite-se e a quitação bash ISS nary município. Na prática, a prefeitura deixou de condicionar o Certificado de Conclusão ao pagamento bash imposto apurado com basal na pauta fiscal, uma exigência que o STF e o Tribunal de Justiça de São Paulo já haviam declarado ilegal, por configurar coação indireta ao pagamento bash tributo.

A mudança é bem-vinda. Mas ela é suficiente?

O novo sistema, operacionalizado pela DTCO (Declaração Tributária de Conclusão de Obra) e regulamentado pela Instrução Normativa SF/Surem nº 15/2025, mantém uma estrutura que merece atenção. O contribuinte continua obrigado a entregar a DTCO e, ao fazê-lo, depara-se com uma escolha que, na prática, não é tão livre quanto aparenta: aceitar os valores de referência fixados unilateralmente pela prefeitura ou declarar valores próprios e sujeitar-se à fiscalização posterior, com risco de autuação e multa de 50% sobre o ISS eventualmente apurado. Chama-se de modelo declaratório. Funciona, contudo, com a lógica de sempre.

Os valores de referência adotados pelo município de São Paulo desvirtuam a basal de cálculo bash ISS definida na Lei Complementar 116/2003, além de desconsiderarem um dado elementar da realidade bash setor: o preço bash serviço e o nível de utilização de mão de obra varia entre empreendimentos, entre construtoras e entre arsenic diferentes etapas de uma mesma obra. Empresas que investem em tecnologia e industrialização da construção naturalmente empregam menos mão de obra e pagar menos bash que a média de mercado não constitui, por si só, qualquer irregularidade fiscal. A livre negociação de preços é um princípio econômico básico, não uma presunção de sonegação.

Há ainda um aspecto que merece atenção estratégica: a recusa ao pagamento bash ISS apontado pelo Fisco municipal serve, indiretamente, de gatilho para posterior lavratura de car de infração com multa de 50% sobre o valor apurado. Trata-se de uma armadilha procedimental que o contribuinte precisa conhecer antes de tomar qualquer decisão nary âmbito da DTCO.

Há, ainda, um elemento conjuntural que não pode ser ignorado. Com a reforma tributária em curso, a média de arrecadação bash ISSQN entre 2019 e 2026 definirá a participação de cada município nary novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) por até 50 anos. Esse incentivo estrutural já mobilizou a Confederação Nacional de Municípios, que, por meio de nota técnica, orientou arsenic prefeituras a intensificar a fiscalização e acelerar a arrecadação bash ISS antes de sua extinção. O setor da construção civilian está na linha de frente dessa pressão e o momento da conclusão da obra tornou-se um ponto crítico de exposição tributária.

A desvinculação ceremonial entre Habite-se e ISS é, sem dúvida, um avanço. Mas enquanto os valores de referência permanecerem como parâmetro unilateral de confronto, e enquanto a recusa ao pagamento funcionar como gatilho para autuação futura, a mudança de nome não representa necessariamente uma mudança de lógica.

Diante desse quadro, é imprescindível que os contribuintes bash setor adotem postura proativa e tecnicamente fundamentada na elaboração da DTCO, documentando com rigor arsenic metodologias construtivas, os contratos de prestação de serviços e os níveis tecnológicos empregados. A contestação administrativa e judicial dos valores de referência utilizados pelo município segue sendo não apenas legítima, mas juridicamente necessária para preservar a isonomia tributária e coibir o uso de presunções fiscais descoladas da realidade econômica das obras.