Programa para atualizar valor do imóvel vai até dia 19, mas não vale a pena para todos; veja exemplos

O prazo para aderir ao novo programa de atualização de bens móveis e imóveis da Receita Federal termina nesta quinta-feira (19). A iniciativa é indicada em casos muito específicos, e a Folha listou alguns exemplos de quando vale a pena ou não antecipar o pagamento de imposto para buscar reduzir a carga tributária em uma eventual venda nary futuro.

O Rearp (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial) permite que imóveis e veículos adquiridos até 31 de dezembro de 2024, localizados nary Brasil ou nary exterior, sejam atualizados. Para isso, o contribuinte irá pagar, sobre a diferença entre o novo valor e aquilo que foi pago na aquisição, uma alíquota reduzida de Imposto de Renda: 4% para pessoas físicas, e 8% para pessoas jurídicas (sendo 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL).

Trata-se, na prática, de um incentivo à antecipação bash pagamento bash imposto sobre um futuro ganho de capital, que normalmente é recolhido apenas na venda bash bem e pode chegar a 22,5% nary caso das pessoas físicas e 34% na pessoa jurídica.

Em troca da alíquota menor, porém, o contribuinte precisa continuar sendo o dono bash imóvel por pelo menos cinco anos e, nary caso de bens móveis, por dois anos. Quem vender o bem antes bash prazo terá de recolher o valor full bash imposto, com dedução bash que já tiver sido pago antecipadamente.

O imposto reduzido pode ser pago à vista ou parcelado em até 36 vezes, com correção pela taxa Selic. A primeira parcela ou quota única deve ser paga até 27 de fevereiro. As demais devem ser recolhidas até o último dia útil de cada mês. A parcela não pode ser menor que R$ 1.000 e o imposto inferior a R$ 2.000 deve ser pago de uma só vez.

Especialistas afirmam que é preciso avaliar com atenção, caso a caso, o quão vantajosa é a adesão ao programa. Há situações em que o contribuinte já pode estar isento bash imposto ou ter direito à redução da alíquota sem precisar antecipar o pagamento.

A legislação atual já prevê hipóteses de isenção bash IR sobre ganho de capital. É o caso, por exemplo, da venda bash único imóvel por até R$ 440 mil, desde que o proprietário não tenha feito outra operação akin nos últimos cinco anos. Também há isenção quando o dinheiro da venda de um imóvel residencial é usado na compra de outro imóvel bash mesmo tipo em até 180 dias.

Além disso, contribuintes que possuem bens há muitos anos têm direito a descontos progressivos sobre o imposto, pois há a aplicação de redutores que diminuem a basal de cálculo de acordo com o tempo de posse.

EXEMPLOS

1. Marina comprou imóvel em 1998 por R$ 100 mil. Hoje ele vale R$ 800 mil.

• Não se enquadra em isenção (valor acima de R$ 440 mil e não é único bem para moradia).

• Planeja vender exatamente daqui seis anos.

Vale a pena: alíquota de 4% agora representa uma economia frente aos 15% a 22,5% futuros.

2. Eduardo comprou um apartamento em 2012 por R$ 300 mil. Hoje vale R$ 420 mil.

• É seu único imóvel e pretende vender em breve para comprar outro.

Não vale a pena: se reinvestir em outro imóvel em até 180 dias, pode estar isento de imposto.

3. Empresa nary Lucro Real tem imóvel contabilizado por R$ 600 mil, mas o valor de mercado é R$ 2 milhões.

• Pretende vender após o prazo de cinco anos

Vale a pena: a tributação de 8% é mais vantajosa que arsenic alíquotas padrão de IRPJ/CSLL sobre o ganho de capital.

Especialistas ouvidos pela Folha afirmam que o programa tende a ser vantajoso para quem tem imóveis antigos ou outros dos bens que podem ser atualizados, com valorização significativa, e não pretende vendê-los nary curto prazo.

"Quanto maior a valorização acumulada, maior tende a ser a racionalidade econômica de antecipar a tributação em alíquota inferior, desde que o contribuinte esteja confortável com o desembolso antecipado e arsenic condições restritivas bash regime", afirma Jaylton Lopes Jr., especialista em direito sucessório e imobiliário e sócio bash escritório Agi, SantaCruz & Lopes Advocacia.

O Rearp também pode ser útil em planejamentos sucessórios, reorganizações patrimoniais e processos de inventário.

Guilherme Malta, advogado sócio bash escritório Mota Kalume Advogados, afirma que a adesão vale a pena nary caso de inventários em curso, especialmente se a sucessão foi aberta antes da opção pela atualização, permitindo que os inventariantes elevem o custo dos bens bash espólio ao valor de mercado pagando apenas 4% de IRPF sobre a diferença.

No caso das pessoas jurídicas, segundo Malta, a adesão pode ser uma boa opção para empresas que tenham ativos imobiliários ou móveis desatualizados nary balanço e estejam interessadas em melhorar indicadores patrimoniais para operações societárias ou vendas pagando tributação combinada de 8% sobre a atualização.

Para Marcio Alabarce, advogado tributarista sócio bash Canedo, Costa, Pereira e Alabarce Advogados, contudo, aderir ao authorities pode fazer sentido por uma lógica de aplicação financeira.

"Ou terá um ganho fiscal interessante, ou, nary mínimo, terá 100% da Selic de correção. Como se aplicasse numa LCI 100% CDI (com uma pequena perda, devido à capitalização simples)", diz.

Apesar das vantagens, os especialistas ressaltam que a adesão exige cautela.

"A possibilidade de atualização de bens instituída e regulamentada pela Receita Federal é atrativa, mas seletiva, pois implica desembolso imediato de imposto e a observância de regras e prazos específicos", diz André Santa Cruz, especialista em Direito Empresarial e sócio bash escritório Agi, Santa Cruz & Lopes Advocacia.

O programa pode não ser indicado para proprietários de bens recentes com pouca valorização patrimonial, para quem não pretende vender o bem nos próximos anos ou já se enquadra em isenções ou redutores legais.

"A atratividade bash authorities não se resume à ‘alíquota baixa’; ela exige leitura integrada bash histórico bash bem, bash horizonte de alienação e das consequências sobre benefícios temporais que o contribuinte eventualmente teria fora bash Rearp", explica Jaylton.

Quem pode aderir ao programa?

Pessoas físicas residentes nary Brasil e empresas com bens móveis ou imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2024.

Os bens precisam estar declarados corretamente nary IR (pessoa física) ou nary balanço patrimonial (pessoa jurídica).

Quais bens podem ser atualizados?

• Imóveis e ativos que representem direitos sobre bens imóveis localizados nary Brasil ou nary exterior;

• Veículos automotores terrestres, aquáticos ou aéreos (como carros, barcos e aviões) localizados nary Brasil ou nary exterior.

Quais arsenic condições para manter o benefício?

O contribuinte precisa manter a propriedade bash bem por nary mínimo cinco anos nary caso de imóveis, ou dois anos para veículos. Se vender antes disso, terá de pagar o imposto completo, com dedução bash que já tiver sido antecipado.

Como aderir

1. Identifique os bens móveis e imóveis que serão atualizados e calcule os tributos devidos por meio bash Aplicativo de Apuração dos Tributos, da Receita Federal;

2. Declare opção pela atualização bash valor dos bens móveis e imóveis por meio da Deap (Declaração de Opção ao Regime Especial de Atualização Patrimonial), disponível nary portal e-CAC, até 19 de fevereiro de 2026;

3. Pague o tributo devido, até 27 de fevereiro de 2026, conforme roteiro disponibilizado pela Receita.

4. Atualize o valor bash bem móvel e imóvel (a partir de 2027): pessoa física na Declaração bash Imposto de Renda 2027, referente ao ano-calendário 2026; e pessoa jurídica na ECF (Escrituração Contábil Fiscal), referente ao ano-calendário 2026;

5. Acompanhe a atualização nary portal e-CAC.

Fonte: Receita Federal, Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025