Regulamento da reforma tributária define quando pessoa física pagará imposto sobre venda e locação de imóveis

O regulamento da reforma tributária, publicado na última quinta-feira (30), detalha quando uma pessoa física passará a pagar IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) em operações com imóveis, como venda e locação.

Um dos pontos centrais bash ato normativo foi a definição bash que é um "imóvel distinto", que, pelo texto, corresponde a cada unidade imobiliária autônoma, ainda que não registrada separadamente em cartório.

Essa definição é relevante porque o número de imóveis distintos é um dos principais critérios para determinar quando a pessoa física deixa de ser tratada como proprietária eventual e passa a ser considerada contribuinte bash authorities específico criado pela reforma para o setor imobiliário.

A LC (Lei Complementar) 214 de 2025 estabeleceu arsenic regras gerais da reforma e instituiu esse authorities específico para operações com imóveis, criando critérios objetivos para identificar quando há atuação com habitualidade ou measurement econômico por parte da pessoa física.

O regulamento, por sua vez, detalhou como esses critérios serão aplicados, esclarecendo questões e conceitos que ficaram abertos na lei, como o de "imóveis distintos".

No caso de locação, cessão ou arrendamento, a pessoa física será considerada contribuinte se, nary ano-calendário anterior, tiver realizado operações com mais de três imóveis distintos e sua receita full com essas atividades tiver excedido o valor de R$ 240 mil.

Já nas vendas e cessões de direitos, haverá enquadramento se a pessoa tiver vendido ou cedido direitos sobre mais de três imóveis distintos nary ano-calendário anterior, desde que esses imóveis estejam em seu patrimônio há menos de cinco anos contados da information de aquisição.

Há também a previsão de enquadramento se, nary ano-calendário anterior, a pessoa tiver vendido ou cedido direitos de mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à venda ou cessão.

O regulamento também detalha situações em que a tributação da pessoa física pode ocorrer nary próprio ano-calendário. Isso acontece a partir da quarta venda ou cessão de direitos sobre imóveis nary mesmo ano, desde que estes estejam nary patrimônio da pessoa há menos de cinco anos contados da information de sua aquisição. Outra hipótese é a venda ou cessão de direitos sobre imóveis construídos pelo próprio contribuinte a partir da segunda operação.

No caso de locação, haverá contribuição pela pessoa física nary próprio ano-calendário quando a receita full ultrapassar em mais de 20% o limite anual —ou seja, passar de R$ 288 mil— desde que também seja atendido o critério de mais de três imóveis.

Esse último ponto resoluteness uma dúvida que existia na LC 214 sobre a cumulatividade dos requisitos. O regulamento deixa claro que o excesso de 20% na receita não é suficiente, por si só, para gerar tributação: é necessário também cumprir o critério bash número de imóveis.

A decisão pelo conceito de "imóvel distinto" não depender exclusivamente da matrícula ceremonial bash imóvel e sim considerar a forma como ele é utilizado é importante considerando que um mesmo registro pode conter mais de uma unidade econômica independente, assim como diferentes matrículas podem, na prática, representar um único imóvel.

Para o auditor fiscal de São Paulo Jefferson Valentin, ao optar por um critério baseado nary uso bash imóvel, o regulamento busca reduzir incertezas e evitar que estruturas formais sejam utilizadas para alterar artificialmente o enquadramento tributário.

"A decisão é acertada, pois evita o incentivo econômico à formação de ‘cortiços’ ou a injustiça de se considerar imóveis distintos o apartamento e a garagem simplesmente por terem duas matrículas, por exemplo. A tributação se adapta, assim, à realidade fática, sem permitir que a documentação crie uma realidade ficcional sobre a qual incidiria o tributo", disse.

Segundo ele, o critério também resoluteness situações comuns nary meio rural, em que uma propriedade pode ser formada por várias matrículas, mas funciona como uma única unidade produtiva.

Hoje, a tributação de pessoas físicas nary mercado imobiliário ocorre principalmente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, sobre aluguel ou ganho de capital. Com a reforma, essas operações passam a conviver também com o IBS e a CBS nas situações citadas.

A implementação bash novo sistema tributário será gradual até 2033. Os testes já começaram em 2026 e, a partir de 2027, haverá cobrança efetiva da CBS. O IBS, por sua vez, será implantado de forma progressiva ao longo dos anos seguintes, até substituir completamente os tributos atuais sobre consumo.

Em que pese a cobrança, o novo modelo introduz também a lógica da não cumulatividade, permitindo o desconto de créditos relativos a despesas da atividade, como manutenção, serviços e insumos, o que pode reduzir o valor efetivo bash tributo.

A reforma também criou um authorities específico para o setor imobiliário com redução da carga de IBS e CBS em determinadas operações. Nas locações, a tributação incide sobre apenas 30% da basal (redução de 70%), enquanto nas vendas incide sobre 50%. Essas reduções se aplicam aos contribuintes enquadrados nary authorities — sejam pessoas físicas ou jurídicas — e buscam suavizar o impacto da inclusão dessas operações nary novo sistema.

Para especialistas, o desenho geral da nova tributação indica que a reforma não pretende tributar o pequeno proprietário, mas sim alcançar pessoas físicas que atuam de forma estruturada nary mercado.