Fundo paga R$ 140 milhões por agências bancárias da Caixa e Santander

O Fundo de Investimentos Imobiliários (FII) TRX Real Estate FII (TRXF11), gerido pela TRX Gestora e administrado pela BRL Trust, adquiriu 14 imóveis locados para a Caixa Econômica Federal e, em um dos ativos, também para o Banco Santander por R$ 140 milhões.

As agências bancárias recém-adquiridas estão distribuídas por quatro estados — São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná e Bahia — e oito municípios: São Paulo, Rio de Janeiro (e região metropolitana), Curitiba, Salvador, Niterói e Jundiaí. Juntas, totalizam 19.964 m² de área bruta locável. São unidades em funcionamento.

Os contratos de locação têm prazo remanescente médio de cinco anos, com reajuste anual e revisão a cada três anos, sem períodos de carência. O conjunto apresenta cap rate médio de 10,16% ao ano. O cap complaint (capitalization rate) é um indicador usado nary mercado imobiliário para medir quanto um imóvel rende em relação ao valor investido.

A conclusão da compra das agências depende bash cumprimento de condições precedentes, e o fechamento está previsto para ocorrer até 12 de dezembro de 2025. Após a finalização, o Fundo passa a deter a posse indireta dos imóveis e a receber os aluguéis correspondentes.

O TRX Real Estate tem patrimônio superior a R$ 3,2 bilhões e mais de 200 mil cotistas.

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Outras aquisições

Farmacêuticas

As compras das agências se somam a outras transações relevantes realizadas recentemente em novembro. Em Minas Gerais, o FII acertou a aquisição bash complexo logístico Citilog Sul de Minas 3 em Varginha, formado por três galpões multiusuários, por R$ 285 milhões — um movimento que amplia a atuação bash fundo para o segmento farmacêutico.

A compra bash complexo tem um cap rate de 10,4%. A transação será realizada por meio bash CLSM11, fundo imobiliário criado para estruturar a aquisição, que será integralmente controlado pelo TRXF11 após a conclusão bash negócio. O prazo médio é de 6,5 anos.

O Citlog Sul de Minas 3 possui 14 módulos logísticos e está totalmente locado para empresas como grandes farmacêuticas — Grupo SC, Libbs, Apsen e Daiichi-Sankyo — além da Magneti Marelli (automotivo) e da Logati (operador logístico).

Grupo Mateus

Também foram anunciados quatro ativos bash varejo alimentar Big Box, todos locados ao Grupo Mateus, por R$ 379,9 milhões. O pacote inclui um imóvel já concluído e três empreendimentos em fase de desenvolvimento nas cidades de Imperatriz (MA), Salvador (BA), Cametá (PA) e Carpina (PE), todos com contratos de 20 anos.

A transação está estruturada nos modelos sale and leaseback, em que a companhia vende os imóveis e, ao mesmo tempo, permanece como locatária, garantindo a continuidade das operações nas unidades, e built to suit, modelo de contrato imobiliário em que o imóvel é construído sob medida para arsenic necessidades bash locatário.

Os contratos são de 20 anos, reajustados pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), multa por rescisão equivalente ao saldo remanescente integral e garantia por fiança bash controlador. Os imóveis somam 61,6 mil m² de área bruta locável e 146 mil m² de terreno. O headdress complaint da operação é estimado em 8,9%.

Atacadão

Além disso, em novembro, o TRXF11 assinou um memorando de entendimentos com o Atacadão para aquisição e posterior locação de sete imóveis avaliados em R$ 297 milhões.

A operação será estruturada como sale and leaseback. Os contratos terão prazo de 15 anos. A operação depende da aprovação bash Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e da conclusão das diligências jurídicas e técnicas, com assinatura dos instrumentos definitivos prevista até 19 de dezembro de 2025.