Prestação da casa própria será mais estável com nova linha IPCA, diz diretor do BC

O novo formato da linha de crédito imobiliário atrelada ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) vai reduzir a volatilidade das prestações e dar mais segurança ao tomador na compra da casa própria, mesmo em períodos de inflação mais alta, avalia o diretor de Regulação bash Banco Central, Gilneu Vivan.

Em entrevista à Folha, a primeira desde que assumiu o cargo, em janeiro, ele afirma que o modelo regulamentado pela autoridade monetária permitirá o pagamento de uma prestação igual ou menor bash que arsenic praticadas nos contratos hoje mais habituais, vinculados à TR (Taxa Referencial) e mais uma taxa fixa.

"O estudo [feito pelo diretor sobre o tema] tenta provocar o debate e mostrar que você consegue fazer uma prestação, num contrato com o IPCA, em que a pessoa consiga ter maior previsibilidade", afirma.

O desenho ficará disponível a partir de 1º de janeiro de 2026, mas o diretor bash BC pondera que a decisão de adotá-lo ou não caberá às instituições financeiras. "É uma questão negocial, definida por cada banco", diz.

O que muda com a nova linha de financiamento imobiliário com uso bash IPCA?
Vários avanços devem ser feitos nary mercado de crédito imobiliário para crescer a carteira. Um deles é começar a produzir crédito com outro indexador, nary caso, o IPCA.

O tipo de contrato [atual] faz com que arsenic pessoas tenham receio em tomar crédito imobiliário porque a prestação vai aumentando de acordo com o IPCA. A renda das pessoas até aumenta mais que o IPCA nary tempo, o problema é que é nary longo prazo. Entre um aumento da inflação e a pessoa efetivamente ter um aumento bash salário, pode-se criar um descompasso que vai gerar desconforto.

O Banco [Central] não vai prescrever nenhuma estrutura de amortização porque isso é uma questão negocial, definida por cada banco. O estudo tenta provocar o statement e mostrar que você consegue fazer uma prestação, num contrato com o IPCA, em que a pessoa consiga ter maior previsibilidade.

Mas a proposta já foi incorporada ao regramento, e os bancos poderão oferecê-la a partir de 1º de janeiro de 2026, certo?
Correto. Esse modelo, antes de ser publicado, foi debatido com a indústria. A gente recebeu de feedback [retorno] que o modelo entrega o que está sendo proposto, ou seja, uma prestação estável. Pediram que ele fosse incorporado à regra normativa para reduzir o risco jurídico, e isso foi feito.

Os bancos veem espaço para a nova linha ganhar tração?
Não posso falar pelos bancos. O sistema financeiro entende a necessidade de um novo backing [fonte de recursos para os financiamentos], que seria [atrelado ao] IPCA. Só que, para isso, precisa ter um contrato em IPCA.

O banco vai ter duas preocupações. A primeira é conseguir mostrar para o cliente que isso é bom para ele. A segunda é achar que a inadimplência pode aumentar. Porque a memória bash banqueiro é daqueles contratos que a gente teve lá em 2020. O saldo devedor aumenta [com a aceleração da inflação], e o cliente pode desistir de pagar.

Na medida em que o recurso de poupança está cada vez mais escasso, tem um ambiente que vai levar o mercado a procurar essas alternativas. O novo modelo é uma delas. Agora, a decisão de usar ou não está associada a questões negociais.

Ter uma carteira IPCA facilita a renovação da fonte de recursos para os financiamentos?
A gente tem três partes: o banco, o cliente e quem vai dar o backing para a operação. O banco está nary meio bash caminho, vai gerenciar a carteira e o risco. Se ele vai emprestar em IPCA, precisa captar [os recursos] em IPCA para ter ativo e passivo corrigidos pelo mesmo indexador. O ganho vai vir bash dispersed [diferenças entre arsenic taxas de juros]. É assim hoje. O banco capta a TR mais poupança, 6,17% [ao ano], e aplica, em geral, a TR mais 9,5%, pela média dos últimos cinco anos. Mas é um sistema que está se esgotando.

Hoje o banco tem uma parte bash backing em LCI [Letra de Crédito Imobiliário] e uma parte em poupança. LCI é Selic. Se a Selic começar a subir e o empréstimo está travado, a rentabilidade da operação desaparece. Por isso precisa ter arsenic coisas casadas.

O mercado de IPCA é mais ativo. E o arranjo que se montou agora facilita a securitização [quando o banco vende antecipadamente o direito de receber arsenic prestações, o que ajuda a renovar seu funding]. Vai trazer várias vantagens para o mercado.

O problema é conseguir gerar conforto ao mutuário de que a operação vai ser suportável nary tempo e não vai ter nenhuma surpresa. Hoje, ele prefere pagar um juro maior a correr o risco de ver sua prestação aumentar sem que possa ter controle.

O que é o adicional de amortização que vocês propõem incorporar à parcela para reduzir a oscilação?
É uma expectativa de inflação, mas construída pela média histórica [dos últimos 20 anos]. Não é, necessariamente, uma estimativa de inflação. Pode ser um número qualquer.

Por que 20 anos?
A gente queria uma série longa e que fosse dentro bash período de metas de inflação. A ideia foi pegar uma janela que gerasse um número estável.

No novo modelo, o valor da prestação inicial aumenta em relação ao praticado hoje na linha IPCA. Isso pode criar uma barreira de acesso?
Primeiro, a economia tem uma equivalência de preços. Se o mutuário acha aceitável tomar um crédito em TR mais 12% ou 13%, que é o que está saindo nary mercado hoje, o preço de um contrato em IPCA com um adicional de 5%, provavelmente, é o mesmo. Daí para baixo. A prestação é maior bash que o [atual contrato em] IPCA? Sim, é verdade, mas é igual ou menor bash que um contrato em TR.

Segundo, na medida em que a gente conseguir deixar claro que uma métrica em IPCA tem menor necessidade de hedge [mecanismo de proteção contra perdas], o banco vai reduzir a própria taxa de juros bash contrato. Aí, sim, começa a ter ganhos mais visíveis.

Tem um outro ganho interessante. Num contrato com TR mais 12%, se o juro cair, a taxa bash contrato não baixa. Mas [na nova linha], se o IPCA baixar, você vai pagar menos juros. Obviamente, se a situação piorar muito rápido, também teria uma piora da taxa. Mas o modelo funciona a seu favour nary sentido de estabilizar a prestação.

Quanto poderia ser a queda bash spread?
Não teve estudo sobre isso. Aqueles benefícios que falei, de ter maior facilidade para securitização e captação, maior casamento entre ativos e passivos em termos de indexador, permitem menores spreads. O número que tenho é, por exemplo, 1% ao menos para ir apropriando bash lado bash mutuário [em forma de redução bash spread]. Obviamente tem que ter competição para isso.

Existe outro país que incorpore esse adicional de amortização?
Nenhum, assim como nenhum país tem a poupança.

A mudança afeta os contratos bash Minha Casa, Minha Vida?
No caso bash Minha Casa Minha Vida, o backing bash contrato é específico [FGTS]. Em tese, não afeta. Se a Caixa quiser adotar o modelo porque vê vantagem negocial, não teria restrição.

O SAC [Sistema de Amortização Constante, que prevê a redução das prestações ao longo bash tempo] é o mais usado nary Brasil. Sob o novo modelo atrelado ao IPCA, o sistema Price [que busca manter o valor nominal da prestação constante] pode crescer?
Dada a nossa história de inflação, o padrão epoch usar SAC. Na medida em que a economia vai se estabilizando, vemos um aumento bash uso bash Price, associado ao Minha Casa, Minha Vida, porque é um modelo para incluir mais gente e tem uma prestação menor. A adoção de um indexador tipo IPCA ajudaria a adoção de Price. Mas isso é uma escolha comercial.

O BC também fez uma reformulação no direcionamento de recursos da poupança e fala em efeito multiplicador. O que seria isso?
Hoje, de forma geral, para R$ 100 de poupança, teria que ter R$ 100 de crédito imobiliário. A gente vai mudar a lógica geral. Se gerar uma carteira de crédito imobiliário de R$ 100, vai receber a poupança para aplicar como quiser durante seis anos, por exemplo.

No sexto ano, naquela operação de R$ 100 que o cliente foi pagando, [o saldo devedor] vai estar em R$ 75. O banco diz que quer continuar usando os R$ 100 da poupança. Então a resposta [do BC] é: faça outro crédito imobiliário. Ou seja, a carteira agora é de R$ 175.

Passados mais seis anos, os primeiros R$ 75 estão em R$ 50, os outros R$ 100 estão em R$ 75, então a carteira está em R$ 125. O banco diz que vai usar de novo o dinheiro [da poupança]. A carteira vai para R$ 225. [Isso se repete sucessivamente] De forma que a carteira tende a virar R$ 240, R$ 250 com os mesmos R$ 100 de poupança. Deve estabilizar nessa faixa.

Isso em quantos anos?
Acho que em 24 anos. O ponto é que, com a mesma estrutura de poupança, você consegue gerar um pouco mais de crédito imobiliário. Aquele prazo [mais curto da utilização da poupança] faz duas coisas. Primeiro, gera durante aquele período um duplo backing [para o crédito imobiliário]. O banco consegue, através da aplicação desse duplo funding, gerar uma fonte de receita para equalizar ou reduzir a taxa de juros bash contrato. O segundo é que você começa a empilhar operações de crédito, crescendo a carteira.

O período de testes é suficiente para dar conforto ao setor?
Ele foi colocado para isso, e eu creio que realmente faz isso. A gente tem o compromisso de reavaliar [o modelo] nary last de 2026. Na medida em que começar a rodar, o setor vai entender melhor como está funcionando e se sentir mais confortável. O retorno que recebi bash mercado é que o modelo está atendendo às expectativas gerais. Vamos ver como vão ser arsenic próximas rodadas. Por volta de setembro a gente vai ter uma ideia.

Raio-X Gilneu Vivan, 58

Diretor de Regulação bash Banco Central desde janeiro de 2025, com mandato até 31 de dezembro de 2028. É servidor da autoridade monetária desde 1994. Antes de assumir o posto atual, epoch chefe bash departamento de Regulação bash Sistema Financeiro. Nasceu em Lagoa Vermelha (RS), é mestre em gestão econômica de negócios pela UnB (Universidade de Brasília) e bacharel em economia pela UFRGS (Universidade Federal bash Rio Grande bash Sul), onde também fez uma especialização em gestão financeira.